이편한세상 명덕역 퍼스트마크 분양가 청약 > 자유게시판

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안녕하세요.키코아빠입니다.​지난번 명덕 이편한세상 주택임대 사업자와 재개발 투자의 연계성에 대한 스터디를 했었고,오늘부터 재개발 아파트의 시세 변화를 확인해 보겠습니다.​해당 지역의 아파트 시장 분위기와 재개발 아파트 시세 변화를 통해서시점별 아파트의 흐름을 파악해 보겠습니다.​첫 번째로 확인해 볼 아파트는 명덕 지구 재개발 아파트입니다.​입지 분석빨간색 별표 부분이 명덕 재개발 지구위치 : 대구 남구 명덕로 명덕 이편한세상 48길 인근교통 : 지하철 1호선, 3호선 더블 역세권학군 : 영선 초등학교 (도보 7분)상권 : 반월당 및 동성로 상권 이용 용이 (지하철 1호선 1정거장)수성구 학원가 거리 : 19분 (지하철 기준)명덕역 ~ 수성구청 역 지하철 시간기본 정보입주 : 2026년 1월세대수 : 1,758세대 (조합원 : 646세대)총 17개동 지하 명덕 이편한세상 2층 ~ 최고 35층평형 : 39 (임대), 41 (임대), 59, 84, 110 타입​재개발 추진현황추진현황날짜추진 위원회 구성2007년 5월정비구역 지정2008년 9월조합설립 인가2009년 2월사업시행 인가2018년 6월관리처분 인가2020년 3월이주2020년 6월착공2022년 7월조합원 분양2023년 6월조합설립 인가 → 사업시행 인가까지 9년이 넘는 시간이 소요되었습니다.이후, 관리처분 인가 및 착공은 빠르게 진행되었습니다.​조합원 분양가 및 명덕 이편한세상 총 매수가전용면적평 단가조합원 분양가 [A]현시점 프리미엄 [B]총 매수가 [A+B]599222.48억--841,0293.55억2.5억6.05억59타입의 현재 프리미엄을 확인해 보려고 네이버, 구글을 싹 다 검색해 봤지만검색이 되지 않았습니다..부동산에 문의해 보니 110 + 59 (1+1) 매물이 대부분이고, 조합원 90% 이상이 84 타입을 신청해서현재 59 매물은 없다고 했습니다.​인근 아파트 시세명덕 지구 인근 아파트 최저 명덕 이편한세상 호가아파트준공세대수호가(34평 기준)연식 차이(재개발 대비)연식 감안적정 시세해링턴플레이스반월당 2차24년 8월419세대4.79억2년5.07억교대역하늘채뉴센트원22년 6월975세대5억4년5.6억대봉서한이다음24년 10월541세대5.43억2년5.75억교대역푸르지오트레힐즈24년 10월924세대5.02억2년5.32억일반분양가가 연식 감안 적정 시세 이하 수준이라면 일반분양 매물 기준으로도시세 차액을 기대할 수 있을 것 같습니다.​프리미엄 변화​84타입 프리미엄 변화 (추진 위원회 ~ 현시점)​프리미엄이 2억 대에서 시작했고, 최고 4.5억을 찍었습니다.현재는 2.5억 수준인 것을 알 수 있습니다.상기 명덕 이편한세상 표를 통해서 알 수 있는 내용은 아래와 같습니다.​관리처분 인가 시점 (20년 3월) : P 2.15억최고 프리미엄 시점 (21년 7월) : P 4.56억 → 관리처분 인가 中이주 시점 (20년 6월) : P 2.4억조합원 분양 시점 (23년 6월) : P 2.2억현재 (24년 3월) : P 2.5억최고가 대비 명덕 이편한세상 프리미엄 하락률 44% (4.56억 → 2.05억)​1. 재개발이 진척되는 단계별로 프리미엄이 상승하지 않는다.2. 재개발 단계가 아니라 아파트 매매가격지수에 비례한다.매매가격지수에 비례한다는 의미는 사이클의 영향을 받는다는 의미이고,재개발이라고 무조건 척척 진행된다고 매수하면 안 된다는 의미인 것 같습니다.​또한, 하락장에 프리미엄이 급격하게 떨어지는 것을 확인했습니다.약 44% 하락하였는데, 재개발 또한 하락장을 버티지 명덕 이편한세상 못하는 것을 알 수 있었습니다.​대구의 최상급지가 아닌 경우에도 프리미엄의 변화가 억 단위로 움직이는데대구 수성구나 서울의 재개발의 프리미엄 변화가 어떻게 변하는지 궁금해집니다.​다음 시간에 알아보도록 하겠습니다.​투자금 2~3억이면 재개발 투자의 수익률이 가장 좋다리치온초이님​​＃ 명덕역이편한세상 임장기안녕하세요. 키코아빠입니다. 다들 설 명절 잘 보내셨나요? 설 연휴 마지막 날 저녁 메뉴를 픽업하러 명덕 이편한세상 가는 ...​