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#삼토시#부동산#과거#현재#아파트​--- 금정역 푸르지오 그랑블 읽은 책의 review, 기억나지 않을 때를 위한 간단한 기록용입니다.​-중장기 상승의 시그널과거를 통해 미래를 예측하기​91~95 서울 부동산 조정기 : 87~90년사이 장기 급등 후 1기 신도시(일산,분당,산본 ,평촌,중동/ 수도권 신규 대 규모 공급)2010~2013 서울부동산 조정기 : 1999~2009(2014년 단기 조정시기 제외) 약 10년간의 빠른 급등 후 상승피로감 &amp09년 정부의 보금자리 정책 발표, 2기 신도시 판교 광교 입주 시작​----장기간 상승 후 대규모 공급은 장기간 조정을 초래한다​----장기조정을 위한 버블의 끝은 어느정도 수준​과거 사례를 보면 전세가와 매매가의 차이가 클 때 조정이 옴 매매지수 =전세지수*1.64 금정역 푸르지오 그랑블 내외​---상승의 원동력은?과거 사례를 볼 때 전세가(실수요)가 매매가와 거의 차이가 없을 때 매수추세가 붙기 시작하고 전세가와 매매가가 동반 상승이 일정 구간 지속될 경우 중장기 상승의 시그널​---매매지수가 폭락하더라도 전세지수 이하로 떨어지기는 힘들다 . 즉 전세가는 하방저지선이 되어준다.​전세가의 의미​2017년의 경우 서울의 순공급(입주-멸실)이 가장 부족한 해였음에도 불구하고 전세가가 하락 --->>동탄신도시의 대규모 입주 영향이 화성- 수원-성남을 거쳐 서울의 전세가 하락에도 영향을 미침서울의 높은 전세가를 견디지 못하고 해를 거듭할수록 많은 사람들이 경기도로 거처를 옮기고 있는 일은 새삼스러운 상황이 아니다. 2016년부터 급증한 수도권의 입주 금정역 푸르지오 그랑블 물량이 2017년부터 서울 아파트의 수급 변화에 영향을 미쳤다고 볼 수 있다.​---매매가와 전세가는 따로 가는 것이 아니라 같은 방향으로 가는 경우가 압도적으로 많다.매매가가 수급의 결과인 전세가와 다른 방향으로 가기가 쉽지 않기 때문이다. ​수도권 신도시의 위력 ( 토지보상금=>유동성->가격상승, 결국엔 공급증가 =>가격하락) 집값 상승을 막기위한 신도시 지정과 토지보상금이 풀리는 동안은 매매가와 전세가의 이격도가 크지 않다면 집값은 늘어난 유동성과 규제의 반작용으로 오히려 더 상승했다 ---&gt규제의 역습. 상승장의 마지막 불꽃​이후 상승피로감이 커지고, 매매가와 전세가의 이격도가 커져 버블이 정점에 이르고, 신도시 입주가 도래하면 금정역 푸르지오 그랑블 물량 공급에 의해 집값은 장기 하락으로 접어 들곤 했다.​서울 경기10~11년차 부부:강력한 매수세력층대표적 매수층인 10~11년차 부부 2024년부터 줄어드는 경향서울 경기 아파트의 진정한 매매 수요 감소는 서울 경기 2인 이상 가구수 증가가 사실상 멈추는 2028년부터 시작된다​2024년부터 3기신도시 입주( 2026~예상)전까지는 공급감소가 확대될 가능성이 크다​공급 갑소, 이보다 더 큰 매물 감소공급=입주물량​2020년 서울 아파트 공급은 부족하지 않음21~23년 서울 아파트 입주물량은 인허가 실적을 바탕으로 추정(재건축 : 사업시행인가후 4~5년, 재개발의 경우 6~7년 이후 입주)2019~2020 초과 공급2021년 공급부족 ? 2022~2023 입주 물량은?? 예년과 다름 없는 금정역 푸르지오 그랑블 입주물량 예상, but 매매가에 직접적인 영향을 미치는 매도 물량의 감소폭은 커질 듯 ---------->매물로 나오는 주택 수 제한적?, 입주물량대비 매물 부족으로 매매가 상방압력을 받을 가능성 크다 --&gt임대사업자 등록 물건 2018년 증가 (4/8년 매물 잠김) -->커지는 세금으로 인하여 증여 증가(특히 강남 / 한강 이남 고가 아파트일수록 증여 많아, 매물잠김)​​1.수요:서울경기10~11년차부부는 2021년 크게 증가 22년부터 보합이다가 24년이후 감소2.공급서울 아파트 입주물량은 21년~24년사이 기존 인허가 지연 상황등에 따라 달라질 것이나 예년수준에서 비슷할 듯그러나 증여/ 임대사업자물건잠김/양도세보유세 등으로 인하여 매물 잠김3.유동성 : 토지보상금 ,코로나발 저금리 금정역 푸르지오 그랑블 등으로 풍부할 듯 결론: 서울 주택에 대한 하방압력은 2025년부터 점증되다가 2027~2028년경 극대화 될 듯​2021 큰 상승2022~23 보합상승24년 수요(10~11년차 서울경기 부부)감소는 악재이나 3기 신도시 입주지연은 수요 감소폭보다 더 큰 공급 감소 초래 --->>매매가 상승 -->>최고가를 향해가는 곧 매도 타이밍의 도래를 의미​2024년이후 매도 타이밍 잡을 것으로 예측하는 이유수요 감소, 서울 자체 입주물량 감소도 함께 발생BUT, 주택 공급확대효과를 지닌 GTX개통 및 3기 신도시 입주가 각 2025,2027년에 본격화 될 것으로 예상지난 10년간의 서울 아파트 시장 상승 피로+공급 폭탄 ---->하방압력 거세질 것 금정역 푸르지오 그랑블 드로 예상+ 햐후 매도 물량으로 출회할 수 있는 잠재 매물의 급증(2018년 늘어난 임대사업자 물건 8년차 도래​====>20년 매입적기/ 24년 매도 적기**예의주시해야할 변수1.GTX 개통 지연 3기 신도시 입주 시기 지연에 따라 주택매매가 하락 시기 늦춰질수도, 반대의경우는 빨라질수도2.1기 신도시(전세가율이 높은 곳은 주변 주택 전세가에 영향이 크다)의 주택 사용가치 상실로 인한 재건축.리모델링이 활성화되어 멸실이 가속화될 경우---->서울 주택부족의 파급효과가 연쇄적으로 일어날 수도3.서울아파트 자체 멸실 확대 가능성 --->각종 규제로 미뤄진 재건축은 향후 대규모 멸실 가능성을 키움​​예상을 뛰어넘는 경기 악화,반대로 예상을 뛰어넘는 급등이 올 금정역 푸르지오 그랑블 경우2024년으로 전망한 중장기 고점은 더욱 앞당겨질 수 있다.​그래서 어디를 사야할까?​서울/ 핵심지역에 사야/ 서울 경기의 디커플링은 계속/ 상급지.될 곳만 된다반포미도(34평형 대지지분 17.7-동일평형-분쟁적을 것-지대 높고 근처 학교가 없음이 아쉬움)/ 신반포2차 /신반포4차 주목​잠실우성 1.2.3차 (단지 가운데 대형평형 단지의 동의율 체크해야)​교통망이 좋아져서 서울과의 거리가 가까워지고 일자리가 창출되는 경기권 관심(경기권은 앞으로 물량공급이 서울대비 많은 곳이고, 서울경기10~11년차 즉,수요층이 2024년이후 줄어들 것이므로 투자 접근시 서울보다 더욱 엄선할 필요가 있다)​신안산선/ GTX 개통에 주목하여 볼만한 역세권​*동탄역-용인역-성남역(봇들9단지 금호어울림/ 판교푸르지오그랑블/아름마을 5단지풍림)-킨텍스역-연신내역-운정역*수원역-금정역-과천역(과천 위버필드/래미안 슈르/주공4단지)-청량리역-광운대역)미성/미륭/삼호3차/현대)-창동역-덕정역*인천시청역-부평역-신도림역-평내호평역​*한양대역-호수역-중양역-성포역-광명역(광명역 태영데시앙/써밋플레이스/센트럴자이/파크자이/푸르지오)-석수역-시흥사거리역-구로디지털역-대림삼거리역-신풍역(신길우성2차/래미안 영등포프레비뉴.신길뉴타운아이파크.신길 센트럴자이.힐스테이트 클래시안.래미안 에스티움)-도림사거리역