그란츠리버파크 임장@입지 좋아서 기대했는데 분양가가 선을 넘었다 > 자유게시판

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안녕하세요, 강동 그란츠 리버파크 부동산 도슨트 스윗홈입니다. ​오늘 특별공급 청약인 강동구 그란츠 리버파크 현장과 모델하우스에 다녀왔는데요, ​이번글에서는​천호 뉴타운 입지 그란츠리버파크 임장 및 주변 시세 체크 총평​세가지를 말씀드렸습니다. ​강동구 천호뉴타운은 어떤곳인가?​강동구 천호동은 오래된 구도심으로 서울 3대 집창촌 중 하나인 천호동 텍사스 + 천호로데오거리가 있어 예전부터 강동구에서 유동인구가 가장 많았던 지역입니다. ​상권이 매우 발달하였으며 인근에 먹자골목과 유흥골목이 혼재 합니다. ​이 일대에는 재정비촉진구역 및 신속통합기획 추진중으로 약 5,000세대 신축 아파트가 입주할 예정인데요 ​오늘 특별공급인 그란츠리버파크는 바로 성내 5구역 재개발입니다:)​​천호 뉴타운의 숨겨진 강동 그란츠 리버파크 입지가치를 분석한 글 #천호뉴타운 #서울더블역세권신축 #원주민욕세권 #집창촌철거완료 #직주근접 #2천세대신축아파트 #이편한강...​천호뉴타운 분위기 임장 그란츠리버파크는 5,8호선 천호역 더블역세권으로 도보 5분 거리에 위치하고 있는데요,​천호역 역사내에는 엔터식스 쇼핑몰이 있어요. 왔다갔다하며 쇼핑하기 넘 좋아보였습니다. ㅎㅎ ​요즘 아무리 온라인으로 배송한다고 해도, 오프라인에서 구경하는 재미는 포기할 수 없죠. (옛날사람이라 뭐든지 직접 보고 사는 걸 좋아합니다 ㅎㅎㅎ)​평일 낮인데 유동인구가 상당히 많은 모습으로 ,강동구에서 지가가 가장 비싼 곳이기도 하죠.​​천호역 6번 출구를 나오면 공사중인 현장이 바로 보입니다. 그만큼 가깝다는 반증이겠죠​​천호역 6번 출구에서 나오면 성내3구역 강동 그란츠 리버파크 재개발인 힐스테이트천호역젠트리스가 보입니다. ​36평 단일평형으로 매매 15억/전세8억 정도의 시세를 형성하고 있어요 ​182세대의 오피스텔과 함께 있으며 1층 상가는 공실입니다 ​​천호역은 현대백화점 천호점과 이마트를 이용할 수 있어 좋습니다. ​현대백화점은 규모가 좀 작아서 실제 강동구 주민분들은 하남 스타필드나 잠실 롯데몰로 가신다고 하는데요 ​그래도 아쉬운대로 없는것보단 있는게 낫겠죠? :) ​그란츠리버파크는, 슬세권입니다. ​​​천호대로변에는 병원이 많고 깔끔합니다. (대로변 안으로 들어가면 또 느낌이 다르지만요)​작년에 분양한 한강뷰 주상복합 더샵강동센트럴시티 일부 한강뷰가 보이는 주상복합 더샵 강동 센트럴시티가 열심히 공사중이고 ​예전보다 부쩍 공실이 늘어난것 강동 그란츠 리버파크 같은, 활기를 잃은 천호 로데오 거리, 먹자상권 뒤에 보이는 천호 뉴타운. 다음달 입주예정인 강동밀레니얼 중흥S클래스 다음달 입주하는 이 일대 대장단지 중흥S클래스도 보입니다. ​분양을 10억에 했는데 전세가가 6억 후반대로 전세 놓고 가져가면 좋겠죠. ​호가는 17억 이상입니다. ​​그란츠 리버파크 현장 및 모델하우스 ​성내5구역 그란츠 리버파크는 2025년 4월 입주로 이미 공사가 많이 진행된 상태입니다. ​올 가을쯤 도색을 마치고 단장하겠네요. ​모델하우스는 고급스러운 분양가(?)에 발맞춰 고급스럽게 꾸며져 있었습니다. ​차를 마시고 상담을 잠깐 받았는데요~​최고층 42층으로 12층부터 한강이 작게 보이고 20층부터 강동 그란츠 리버파크 안정적인 한강 조망 가능할 것으로 예상.​라인에 따라 한강조망 or 롯데월드타워 조망이 가능 ​천호대로변에 병원, 엔터식스쇼핑몰, 현대백화점, 이마트, 천호로데오 등 상권밀집​주민센터가 바로 옆에 들어올 예정으로 편의성 증대 ​한강공원 1km로 공원 접근성 좋음 ​호텔식 컨시어지 서비스, 루프탑 가든 5개, 신세계 푸드 조식 서비스 1년 약정 등 하이엔드 주상복합​59타입 4베이, 84타입도 36평형 4베이로 구조 좋음 ​천호역 공영주차장과 단지 지하 2층이 연결되어 천호역과 연결됨 ​그란츠리버파크 옆 재개발 C3 구역은 주상복합이 들어오며 수영장, 빙상장을 기부채납하였고 평당 6천이상에 분양할 예정. 강동 그란츠 리버파크 현재 건축심의 단계로 아직 초기 단계 ​모델하우스 상담 내용 ​그란츠 리버파크의 가장 중요한 분양가는 25평 13억~15억. 33평 16억~19.5억이고, 발코니 확장비는 2290만원입니다. ​​주변 시세와 비교 및 평가 ​그렇다면 주변 시세와 비교해보도록 하겠습니다. ​천호뉴타운 분양 이력​2020년 강동중흥S클래스 9.86억 2020년 천호힐데스하임 8.77억 2023년 강동 이편한세상 프레스티지원 13.6억 2023년 더샵강동센트럴시티 14.2억 2024년 그란츠리버파크 19.5억 ​4년만에 2배 오른 분양가..ㅠㅠ​요즘 공사비가 많이 올랐다고 하더라도 1년만에 분양가 5억 인상은 받아들이기 힘든거 같습니다. ​물론 하이엔드 주상복합 + 한강뷰 프리미엄을 시행사에서 반영한것 같지만 강동 그란츠 리버파크 그래도 아쉬운 부분이 있죠 ​​스윗홈 생각 ​분양권의 매력은 계약금 10%로 입주까지 레버리지를 이용할수 있다는 점인데요 ​그란츠리버파크는 25년 4월 입주로 입주가 1년도 남지 않아 의미가 없겠고, 실입주나 전세를 놓는 전략으로 세팅해야 합니다. ​그렇담 매매가가 거의 19.8억인데 이 가격이면,, 살만한게 많죠? ​​강동구를 넘어 송파구 헬리오시티의 아성을 넘보는 우리나라 최대규모의 단지 올림픽파크포레온 21억 ​​5천세대 신흥 부촌 고덕 그라시움 16.5억​​저층이라도 잠실이죠 헬리오시티 전 우리나라 최대 규모의 단지였던 잠실 파크리오! ​20억이면.. 상급지인 마포, 성동, 잠깐만.. 강남도 갈 수 있을거 강동 그란츠 리버파크 같은데요?.. ㅎㅎ​선택지가 너무 많아 이번 청약은 패쓰해야할듯 합니다^^;​​저는 천호 뉴타운의 입지를 고덕과 많이 비교했었습니다. ​고덕과 천호뉴타운은 장단점이 분명합니다. ​고덕 - 아이 키우기 좋은 택지지구, 균질성, 도심 접근성 불편, 외곽 ​천호 - 강동구이지만 송파구에 인접하여 도심 접근성 우수하고 교통이 좋음, 한강뷰, 한강공원 접근성 메리트.그러나 구도심으로 유흥상권 혼재. ​장단점이 있기에 비슷한 가격을 형성하지 않을까 싶었는데 정말 그렇게 되가고 있는거 같습니다. ​그래도 천호 VS 고덕이라면 주소감은 고덕이 좀더 우위가 있는거 같아요. ​오늘 특별공급 경쟁률이 궁금해집니다. ​감사합니다:)​​​​​​